Alex
Alessandro Sportelli

Un bel pò di tempo fa su GT aprii una discussione riguardo il modello di business applicabile ad un portale immobiliare.

Oggi cercando informazioni sul settore immobiliare online trovo un ottimo report realizzato dallo Studio Boraso. E per la prima volta sento finalmente parlare di servizi correlati alla pura e semplice vendita&affitto di immobili.

Quoto una parte di quel topic su GT:
Ciò di cui ancora non sento parlare è quello che io considero l'asso nella manica del mercato immobiliare online: la localizzazione!

Ho come la sensazione che parlare di mercati online localizzati delle volte equivale a bestemmiare...

Eppure credo che qualunque progetto online parta innanzitutto da un'approfondita analisi del target, dei potenziali clienti/utenti.

Prima di trovare delle risposte di solito ci si pone delle domande e secondo me la domanda in assoluto più importante da tenere in considerazione per un progetto immobiliare online è:

1. Quando l'utente cerca casa DOVE cerca casa?

La seconda domanda più importante è:

2. Chi cerca casa di solito cosa altro cerca?


Per rispondere alla prima domanda cerchiamo di immedesimarci in chi desidera comprare o affittare casa.

Non credi che chi cerca casa per il 90% delle volte la cerca nella sua città? (tranne per gli universitari e per chi sta per cambiare città)

Con questo cosa voglio dire?

Perchè mai se cerco casa nella mia città o nei ditorni (come accade quasi sempre) dovrebbe interessarmi un portale nazionale di annunci immobiliari?

Porprio il proliferare di portali nazionali tutti molti simili tra loro comporta un altro problema. Se per le grandi città c'è sempre vasta scelta di annunci immobiliari, per molte altre la scelta scarseggia.

Altro problema sono i portali immobiliari nazionali che fanno capo a dei franchising (è inutile nominarli...li conosciamo). Su questi portali la scelta scarseggia in quanto sono ovviamente presenti solo gli annunci delle rispettive agenzie locali.

Ma alle gente cosa serve davvero? la gente cosa cerca davvero?


Considerando che gran parte della gente cerca casa nella propria città o nei ditorni e che desidera avere accesso alla più vasta scelta di informazioni ed annunci disponibile è chiaro che...

.....la risposta perfetta ad un mercato di questo tipo è un portale immobliare provinciale non legato ad alcun franchising o agenzia!

L'obiettivo di un portale di questo tipo è aggregare in se il 90% dell'offerta immobiliare locale (e quindi attirare il 90% della domanda).

Un portale di questo tipo dovrebbe inoltre offrire tutte le informazioni, i servizi ed i prodotti correlati alla progettazione, all'acquisto, alla manutenzione della casa.

Immaginate cosa significa per un portale fidelizzare l'utenza anche DOPO l'acquisto della casa!

Un portale di questo tipo offre importanti benefici all'utenza locale e per questo può esser facilmente ritenuto un punto di riferimento del settore andando così a superare i condizionamenti imposti dai motori di ricerca.

Se so che nella mia città esiste un portale che offre tutto ciò che cerco perchè mai dovrei utilizzare google?

Un portale di questo tipo potrebbe tranquillamente fare le scarpe ad un portale nazionale che difficilmente ne potrebbe comparare servizi ed offerta così localizzata.

Spero che questo pensiero possa tornar utile a chi è in cerca di ispirazione

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karapoto

Hai sicuramente ragione, ma ci sono un paio di ostacoli.

Prima di tutto, creare un progetto vincente, presuppone un'ottima conoscenza del territorio che dovrà, almeno all'inizio, essere "vissuto" per poter creare la sfera di contatti indispensabile per generare l'offerta dei servizi.

L'altro punto è superare l'ostacolo delle agenzie immobiliari che, come immagino saprai, sono estremamente agguerrite.

In particolare a questo ultimo punto, come/cosa faresti per scavalcare le suddette agenzie?
Come promuoveresti l'iniziativa?

Ho paura che il tutto si tradurrebbe in costi molto elevati per trasferte e pubblicità.

Alex
Alessandro Sportelli

Sul primo punto non è un problema come hai ben inteso un buon progetto locale ha indubbiamente paternità locale. Questo è un punto di forza, non di debolezza

Riguardo invece il secondo punto... perchè mai dovrei superare l'ostacolo delle agenzie immobiliari se lavoro anche per loro?

Se lo dovessi fare per la mia città non avrei costi di traferta e potrei godere del contatto diretto con tutte le agenzie di zona Ovviamente non credo tutte sarebbero disponibili ma magari un bel gruppo si

La pubblicità su una emittente o un giornale locale costa meno di un inutile banner su un inutile portalone

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Danilo
Danilo Chiantia

ciao,
ottimo post di partenza Alex.

Alcune considerazioni:
* chi cercacasa in affitti o vendita ha già definito una destinazione e, in questo senso, la localizzazione ha un valore primario.
* non tutti scelgono di rivolgersi alle più note agenzie in franchising. Alcuni lo fanno per una vera e propria diffidenza nei confronti delle agenzie o per il desiderio di gestire in modo autonomo le transazioni. In tal senso, un portale potrebbe rappresentare una piattaforma per far incontrare il venditore e l'interessato all'immobile.
* fidelizzazione dopo l'acquisto - offrendo servizi che vanno al di là del mutuo (ad esempio, ristrutturatori d'interni, imprese di edilizia ecc.) si crea uno stretto legame tra neo-padroni di casa e portale.

Potrei continuare a lungo parlando dell'utilizzo di community ed altri aspetti commerciali legati al portale stesso.

Per ora fermiamoci qui.

Danilo.

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Danilo Chiantia Seo and Sem Specialist

Alex
Alessandro Sportelli

Giusto Dani.... noto con piacere che la pensi come me.... in tanti però si sono bloccati ed hanno tirato il freno a mano... non riescono ad andare oltre ed infatti i portali nazionali sono più o meno tutti uguali

Forza pensiero laterale

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Danilo
Danilo Chiantia

bisogna essere chiari in fase di analisi.

Una soluzione che risulta già vincente rassicura ed è più probabile che non dia problemi. Però a breve e medio termine dà noie per il numrero di concorrenti.

Una soluzione "nuova" non presenta i problemi iniziali della prima e non è affatto detto che sia sbagliata. Tutto sta nell'individuare i reali bisogni dell'utente.

Navigando siamo alla costante ricerca di contenuti e di risposte alle nostre esigenze. Non cerchiamo solo ed esclusivamente il brand (altrimenti si spiegherebbe la forza dei piccoli siti attivi in settori di nicchia).

Riassumendo: nel settore immobiliare ci si può divertire da matti senza dover fare tutti la stessa cosa.

Danilo.

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Danilo Chiantia Seo and Sem Specialist

Alex
Alessandro Sportelli

Poi ovviamente più si punta in progetti locali più si sarà costretti ad abbandonare la scrivania per dedicarsi a contatti diretti

p.s. ci siamo

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Danilo
Danilo Chiantia

d'altronde il web è uno dei tanti strumenti di lavoro. Quando è l'unico le cose si complicano. fattelo dire da chi lavora solo online.

commento al pps: siamo messi benissimo!

Danilo.

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Danilo Chiantia Seo and Sem Specialist

karapoto

Mi riferivo al portale provinciale, che quindi presuppone che si frequentino tutti i comuni della provincia e la cosa non è certo economica oltre che impegnativa anche a livello di trasferte, perchè dovresti praticamente fare vita da rappresentante

Per il secondo punto, avendo tu parlato di una realtà slegata da franchising ed agenzie, avevo inteso che volessi offrire un servizio senza mediatori e che quindi mettesse in diretto contatto venditori e compratori.

Se invece le agenzie sarebbero partner, cambia completamente l'organizzazione e gli obiettivi.

Si potrebbe fare e credo che, proponendo bene la cosa, molte agenzie potrebbero aderire.
In questi casi, gli ostacoli principali sono il far capire al singolo la convenienza del comparire nel portale anche insieme ad altre agenzie.
Come affronteresti questo punto?
Su quali leve punteresti per ottenere la partecipazione?

Per quanto riguarda invece le agenzie dei grossi franchiser, probabilmente non se ne farebbe nulla perchè vincolati a certi schemi che impediscono collaborazioni di questo tipo.

karapoto

Altro punto che non abbiamo trattato: le fonti di reddito.

Su cosa punteresti?
Da dove attingeresti?

Sicuramente il servizio di consultazione sarebbe gratuito per chi cerca, quindi il compratore, chiederesti una % al venditore?

Oppure punteresti sui servizi accessori, probabilmente accordandoti in questo con le agenzie locali?

Alex
Alessandro Sportelli

Mamma mia Gianni mi hai tramortito ehehhe ... allora una cosa alla volta che ho finito ora di pranzare

Stiamo andando un pò OT a dire il vero perchè la mia intenzione non era entrare nel merito di un progetto PERO' mi fa piacere lo stesso ragionare tra amici

E' vero credo sia il giusto prezzo da pagare per assicurarsi un successo duraturo. In tal caso il grosso del lavoro va fatto tutto all'inizio sia riguardo i rapporti sia riguardo l'immagine... il sito è l'ultimo dei pensieri

Non avevo un'idea precisa su questo.... se ne può parlare considerando che i portali nazionali locali hanno a già che fare sia con privati sia con agenzie.

Così su due piedi la leva più efficace che conosco è il "risultato". Il risultato è dimostrabile ad esempio con dei periodi di prova. Ripteo che non mi ero fatto un'idea precisa....dite la vostra

Non so da voi.... ad esempio nella mia zona i frinchising rappresentano una minoranza sul numero totale delle agenzie.

Esistono anche delle associazioni di agenzie immobiliari locali. Con un discorso associativo becchi n agenzie in un colpo solo

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Alex
Alessandro Sportelli

La presenza o la pubbliciazione degli annunci delle agenzie è a pagamento.
Con la percentuale sulla vendita la situazione si complica... se non ricordo male in questo caso devi essere necessariamente "agente".

A pagamento la presenza di attività e servizi accessori

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DellOrto Fabio

Una discussione decisamente interessante, almeno quanto lo potrebbe diventare il settore dell'immobiliare su Internet in futuro.

Noi italiani abbiamo storicamente la cultura dell'investimento immobiliare, pertanto quella di Alex è un'idea davvero molto intelligente e che ho pensato più volte di realizzare anch'io.

Il fatto che egli abbia pensato di realizzare il "progetto" lavorando sul territorio è giustissimo in quanto credo che la maggior parte delle ricerche che vengono fatte per questo settore su Internet sono così composte: tipo di immobile ( villa, casa, appartamento ) + nome della città oppure della zona.

Il portale si potrebbe fare in diversi modi, molti dei suggerimenti che avete scritto sono inopinabili; se mi è consentito ne aggiungerei uno che mi sembra non sia stato preso in analisi.

Vendere e/o acquistare un nuovo immobile presuppone delle spese aggiuntive nel caso che l'operazione venga fatta da un'agenzia immobiliare; mediamente si parla del 3%.

In molti, che siano essi venditore o compratore se possibile cercano di scavalcare l'agenzia, solo che non sempre è possibile.

Se dovessi fare un sito di questo tipo, cercherei di dargli la possibilità di mettersi in contatto attraverso il mio portale, sfruttando tutta la visibilità che Internet può offrire, a fronte di una provvigione largamente + bassa rispetto a quella delle agenzie immobiliari.

Cosa ne pensate ?

Alex
Alessandro Sportelli

Penso che l'idea è ottima ma in tal caso mi sembra che per legge è necessario essere "mediatori immobiliari" o qualcosa di simile ben diverso invece è un servizio di visibilità.... comunque l'idea è molto buona... ci sarebbero da approfondire i dettagli "legali"

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39marketing

Grazie per le considerazioni fatte su questo argomento in questo botta e risposta.
Concordo pienamente sul valore del report dello Sudio Boraso di cui stiamo cercando di applicare i suggerimenti per la promozione di un cantiere che richiede la vendita di una ventina di appartamenti in una zona di Milano non particolarmente "alla moda".
In sintonia con quanto detto da voi, non abbiamo scelto portali nazionali o generali per il webmarketing, ma abbiamo privilegiato la valorizzazione degli aspetti locali. Si tratta infatti di una zona chiacchierata ma con una lunga storia e tradizione che ci sta aiutando a trovare spunti per alimentare il blog che abbiamo creato e la comunicazione sia online che tradizionale (volantinaggio classico, ma anche promozione sulle tovagliette dei ristoranti di zona, imballi della pizza a domicilio, ecc...). Incrociamo le dita e speriamo che la vendita si concluda quanto prima.

Grazie ancora per i tuoi consigli

Alex
Alessandro Sportelli

Grazie a te per aver condiviso la tua esperienza e benvenuta
Facci sapere come procede. Ciao

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Van Basten

Ottimo topic!

Proprio in questo momento sto curando un sito internet di immobiliare localizzato, si tratta del mio piccolo paese (in famiglia siamo tutti legati al settore edilizio), l'obbiettivo iniziale è quello di vendere delle abitazioni disponibili attualmente poi il sito servirà per vendere delle abitazioni che verranno costruite in futuro ma stiamo già pensando di inserire anche unità abitative di altre imprese.

Penso che il valore aggiunto del sito sia il fatto che verrà descritto il paese da chi lo vive da quando è nato quindi ne conosce tutti i pregi, sa descrivere bene i servizi ecc...

Inoltre un problema dei siti immobiliari a livello nazionale è che cerchi casa in un paese e ti segnalano case anche a 20km di distanza, ma se io voglio una casa in un paese non mi va bene che mi venga indicata una casa a distanza di 20km! insomma mica devo andare a comprare un regalo ci devo andare ad abitare!

il fatto è che per gli annunci immobiliari le agenzie pagano cifre assurde quindi i siti sono spuntati come i funghi.

io ritengo che se si vuole fare un sito immobiliare a livello locale bisogna conoscere bene dove viviamo e non aprire un sito su milano perchè a milano ci sono tanti immobili.

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Davide Rigon, il mio sito personale...

Alex
Alessandro Sportelli

Il tuo intervento è ottimo, è quello che mi sforzo di dire da qualche anno ma la maggior parte della gente è più concentrata sulla quantità che sulla qualità senza accorgersi che alcuni progetti perderanno valore più velocemente di quanto si pensa

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seoguru

Il settore immobiliare 'locale' è molto fecondo.

Ho un progetto online da un anno e mezzo e devo dire che è veramente un settore 'tosto', secondo solo al 'turismo' (ma io non tratto adult, quindi forse sarò smentito).

La cosa "incredibile" è che la maggior concorrenza è fatta da editori online del settore dell'annuncistica, e non direttamente da agenzie immobiliari o - per esempio - editori tradizionali.

Io sono di Roma, dove vivo da sempre, e ho un portalino immobiliare sul mercato della casa di Roma.

Bene, un grande editore come Porta Portese, che offline è leader indiscusso degli annunci per Roma - carta stampata - , ha però un sito decisamente non competitivo.

Le agenzie medio-piccole non hanno ancora - se non pochissime - pensato di ingaggiare un optimizer o un marketer per essere seguiti sulle loro campagne di vendita online.

Investono invece ancora moltissime energie nello 'spam selvaggio' di annunci fotocopia, come se potessero compensare con la quantità quella pessima qualità complessiva della loro comunicazione commerciale.

Vi assicuro che - dopo quasi due anni di annunci - posso dire che gli agenti immobiliari non sanno scrivere annunci gradevoli.

I privati producono testi molto più credibili e - semplicemente - comprensibili.

Di fronte alla selva di annunci fotocopia e alla presenza schiacciante di portali nazionali - e spesso internazionali, con network di altissimo livello - posizionare oggi un sito per le chiavi immobiliari diventa un'impresa che può essere gestita solo da professionisti del search.

Ripeto, anch'io parlo di un progetto 'locale' e in scala 'minore', anche se sono su 'Roma'.

Posso confermare il fatto che 'ne vale la pena', ma anche aggiungere che per 'emergere' dall'anonimato devi 'lavorarci un po''.

Però credo anche che questo sia un settore dove solo pochissimi possono permettersi il lusso di introdurre forme di pagamento per le inserzioni.

Sono proprio i portali generalisti quelli che raccolgono il 90 per cento degli annunci e ci riescono perchè non chiedono denaro in cambio.

Fortunatamente anche i mega-portali non riescono a 'prendere tutto' anche perchè non possono ottenere la stessa semantica 'locale' quando si imbattono in un progetto radicato e consapevole del territorio su cui lavora.

Però non consiglio di partire pensando a 'come vendere l'annuncio'.

Consiglio di puntare a come 'diventare un punto di riferimento per quel mercato', sfruttando tutte le conoscenze specialistiche cui possiamo attingere.

Una volta che la nostra posiziona sarà 'OTTIMA' non sarà per nulla difficile trovare una forma di rientro.

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------ Article Marketing

Van Basten

Ciao ragazzi,
fra una settimana lancio il sito di cui vi avevo accennato, diciamo che è molto locale in quanto il paese in questione conta solo 4000 abitanti, qualche suggerimento?

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Davide Rigon, il mio sito personale...

seoguru

Se il target di riferimento è così piccolo ti conviene integrare il sito con qualche funzione o utilità, oltre alla semplice possibilità di inserire annunci.

A meno che tu non sia in un tessuto urbanoparticolarmente mobile è probabile che non avrai moltissime inserzioni, tutti i giorni.

Quindi qualche risorsa 'alternativa' potrebbe essere determinante per garantire pieno successo al tuo sito, fin dalla fase iniziale.

Quale risorsa... dipende dai software che pensavi di utilizare e dallo stile generale che volevi mantenere.

Io per esempio ho una directory di nicchia. All'inizio mi è servita per attrarre visitatori e potenziali inserzionisti.

Ha fatto la sua parte, anche se ora è la parte meno visitata del sito, che vive degli annunci veri e propri.

Però è ben posizionata - anche se non è affollatissima. E sicuramente fu "un'integrazione" utile, anche se non ci ho mai speso troppa energia.

Se hai qualcuno del 'ramo' e vuoi fare una cosa 'in grande stile', ti direi di aprire un forum che sia in grado di completare-arricchire-e-promuovere il portale di inserzioni che stai per lanciare.

Forse è un po' faticoso - e potrebbe essere non necessario se non vuoi piazzarti per delle serp 'impossibili'.



Ma sicuramente può aiutare il tuo sito nel momento in cui non avrai 'fiumi' di annunci da pubblicare.



Tu potresti affiancare un forum o un blog, per esempio.

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Alex
Alessandro Sportelli

Bingo

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Van Basten

Ciao a tutti,
scusate se ho non ho risposto subito ma volevo avere qualcosa in mano da mostrarvi.
finalmente ho pubblicato il sito che potete trovare a questo indirizzo
http://casegazzo.it

E il sito della impresa edile di famiglia, sono in vendita delle porzioni ma sono in progettazione anche altre abitazioni quindi ho deciso di optare per un sito completo e non una semplice landing page.
Un blog non è adatto per una realtà così piccola proprio perchè non c'è molto da raccontare...

Mi piacerebbe ricevere qualche suggerimento e qualche tirata d'orecchi e magari un ban per il link (non scherzavo )

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Davide Rigon, il mio sito personale...

Alex
Alessandro Sportelli

io per ogni pagina di descrizione degli immobili in basso aggiungerei un form di contatto oltre naturalmente questa:

Perchè far fare un click in più?

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Van Basten

Il problema è convincere il proprietario, sai sono cifre importanti e via email non è che gli vada tanto bene inviarle... sopratutto perchè lui non sa usare il pc...

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Alex
Alessandro Sportelli

non è detto che debba inviarle via mail, ma almeno può ricevere il prospect via mail

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skerozzo

volevo condividere le mie esperienze avendo fatto l'agente immobiliare in inghilterra ed essendomi occupato del mercato immobiliare anche italiano.

Leggevo nei post precedenti che qualcuno diceva che per contattare diverse agenzie per un progetto locale bisognava fare "vita da rappresentante"... beh non e' completamente vero, vale la pena sicuramente parlare prima con i rappresentanti delle due piu' grosse associazioni di categoria del mercato immobiliare italiano che sono FIMAA e FIAIP... convinti loro in un colpo hai in mano tutti gli aderenti...puoi parlare con i rappresentanti a vari livelli, nazionale, regionale e provinciale... se la tua offerta e' interessante provvederanno poi loro a invitarti alle loro riunioni per spiegare la tua offerta.

Spero non sia troppo OT.

Alex
Alessandro Sportelli

Altro che OT ... è proprio quello che ho fatto prima dell'estate e una volta lanciato wmu probabilmente mi occuperò di quest'altro bambino

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skerozzo

se ti posso aiutare in qualcosa...anzi ti do subito delle dritte che magari ti possono far risparmiare tempo

Cosa puo' far desistere un agente immobiliare locale dall'acquisto di pubblicita' su internet ? (ti elenco alcune delle cose che ho riscontrato).

1. L'eta' del proprietario...specialmente nelle piccole citta' in italia e' molto molto alta ...perche' questo ? e' un momento di crisi del mercato immobiliare, chi e' giovane ed ha iniziato da poco ha chiuso baracca, gli altri campano per gli "storici" clienti e figli dei clienti dell'agenzia...altro che internet!

2. "Quando il mercato va bene si fanno i soldi, quando il mercato va male non si fanno i soldi". Per molti agenti questa e' regola fissa... non c'entra niente quello che faccio io (ad esempio investendo in soluzioni di marketing innovativo) ma tutto dipende dal fantomatico "Mercato".

3. Concorrenza adv spietata...non hai idea di quante telefonate di pubblicita' riceve al giorno un'agente immobiliare... chi vende pubblicita' cartacea (in ogni citta' ci sono almeno 3-4 giornali di inserzioni diversi) ... chi vende fotografie, chi vende virtual tuor, call center pay-per-appointment , portali nazionali , etc... un agente immobiliare quando sente suonare il telefono pensa sempre che puo' essere un "si" di un cliente che fa guadagnare a lui sui 5.000 euro...e invece sei tu....ancora tu...quello di internet!

4. Non autonomia... gli agenti si affidano a FIAIP e FIMAA...quello che viene detto loro di fare lo fanno...anche in campo pubblicitario (perche' in questo modo riescono a pagare come affiliati prezzi molto minori per inserzioni etc.)

5. Troppi sistemi gestionali... questo e' importante. Normalmente un'agenzia ha il suo gestionale interno, piu' il proprio sito internet piu' magari il database dei portali nazionali da gestire etc... quindi ogni inserimento / modifica / cancellazione deve essere riportato in piu' gestionali... perdita di tempo (e gli agenti immobiliari se li conosci sai che la "perdita di tempo" e' il loro peggior incubo...gente che prende appuntamenti per vedere le case, ti fa sprecare mezzo pomeriggio e poi non ha i soldi neanche per mangiare il giorno dopo)...quindi qualsiasi soluzione software tu faccia cerca in qualche modo di riuscire ad integrarla con altri sistemi, ad esempio attraverso l'acquisizione di database con CSV o altra tecnica.

6. Voglio provare prima... a livello di adv e' cosi competitivo che cmq ormai la formula che va per la maggiore per gli agenti immobiliari e' il pay-per-lead oppure il mese di prova gratuito.

Ti vorrei anche dare un altro consiglio... la realta' locale di cui parli ... e' ancora piu' locale, se punti su questo sarai un vincente... gli agenti immobiliari inglesi continuano a ripetere sempre la stessa frase "Location, Location, Location!" stando a significare l'importanza del luogo nella scelta decisionale. Se cerco una casa a varese, dando per scontato che la trovero' del prezzo e della metratura che mi si addice, tanto e' l'offerta, se riuscissi a trovarla vicino a dove io o mia moglie lavoriamo , o magari vicino all'asilo di mio figlio o magari vicino alla palestra o all'universita' ecco che le probabilita' di comprare l'appartamento aumentano a dismisura... Location, Location, Location !

Alex
Alessandro Sportelli

Sei un mito tutto chiarissimo. Per quanto riguarda l'ultimo punto ci ho già pensato ... però non so quando effettivamente potro cominciare ad interessarmi a questo... non credo prima del nuovo anno

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